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Die Kündigung im Gewerbemietrecht

Wie unterscheidet sich die Kündigung eines Gewerbemietvertrags von der Kündigung eines Wohnraummietvertrags?

Im Allgemeinen gelten bei beiden Mietvertragstypen ähnliche Kündigungsregelungen. Es gibt insoweit die ordentliche und die außerordentliche Kündigung. Gründe müssen in der Regel bei einer ordentlichen Kündigung nicht angegeben werden.

Wie unterscheidet man einen Wohnraum- und einen Gewerbemietvertrag?

Bestehen Zweifel an der Eigenschaft des Mietvertrags, entweder als Gewerbe- oder Wohnraummietvertrag, so prägt der Vertragszweck den Vertragstyp. Das bedeutet, dass die Eigennutzung der Gewerberäume zu Wohnzwecken von der gewerblichen Nutzung der Räumlichkeiten abzugrenzen ist.

Wie wird gegenüber Personenmehrheiten gekündigt?

Besteht eine Vertragspartei aus mehreren Personen (Personenmehrheiten), so muss die Kündigung stets vor allen am Vertrag Beteiligten ausgesprochen werden. Gerichtlich anerkannt ist in diesem Zusammenhang ein Ausnahmefall: Bei einer Kündigung gegenüber einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) reicht es aus, wenn die Kündigung gegenüber der Gesellschaft beziehungsweise den Gesellschaftern erklärt wird. Die Kündigungserklärung muss trotzdem mindestens einem vertragsberechtigten Gesellschafter zugehen. Um sicherzugehen sollte die Kündigung jedoch gegenüber allen bekannten Gesellschaftern erklärt werden, für den Fall, dass sich der Gesellschafterbestand oder die jeweilige Verfügungsberechtigung geändert haben. Sogenannte Bevollmächtigungsklauseln im Mietvertrag sind gerichtlich mittlerweile anerkannt und bevollmächtigen zur gegenseitigen Entgegenahme und Abgabe von solchen Erklärungen. Das Recht zum Ausspruch von Kündigungen ist hiervon jedoch nicht umfasst.

Welche Fristen gibt es zu beachten?

Die ordentliche Kündigungsfrist ist für beide Vertragsparteien gleich und beträgt sechs Monate zum Ende eines Kalendervierteljahres, § 580a Abs. 2 BGB. Spätestens am dritten Werktag eines Quartals muss der anderen Vertragspartei die Kündigungserklärung zugehen. Sonn- und Feiertage verlängern die Frist, wobei der Samstag im Gewerbemietrecht als Werktag gezählt wird. Fällt das Fristende jedoch auf einen Samstag, dann verlängert sich die Frist auf den folgenden Montag. Die Beweislast, ob die Kündigung auch tatsächlich zugegangen ist, trägt der Kündigende. Um sicherzustellen, dass die Kündigung auch tatsächlich zugegangen ist empfiehlt es sich ein Einschreiben zu verwenden.

Beispiel 1: Der Vermieter kündigt an einem Freitag. Dann sind Freitag, Samstag und Sonntag die drei Tage, in denen er dem Mieter die Kündigung zustellen muss. Spätestens aber am Montag muss der Mieter die Kündigung erhalten haben.

Beispiel 2: Wird an einem Donnerstag gekündigt, dann fällt das Fristende auf den Samstag, wobei sich die Frist auf den Montag verschiebt.

Wann ist die Kündigung ausgeschlossen?

Bei befristeten Gewerbemietverträgen ist eine ordentliche Kündigung nicht möglich. Der Vertrag endet erst mit Ablauf der vereinbarten Laufzeit, wenn keine Verlängerungsklausel vereinbart wurde. Eine fristlose Kündigung ist nur noch aus wichtigen Grund möglich.

Wie ist die Kündigungsregelung bei Mietverträgen mit einer Laufzeit von mehr als 30 Jahren?

Wurde ein Gewerbemietvertrag mit einer Laufzeit von mehr als 30 Jahren vereinbart, dann kann der Mietvertrag nach Ablauf dieser 30 Jahre von jeder der Vertragsbeteiligten unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist, § 544 BGB, gekündigt werden. Sogenannte Kettenmietverträge, bei denen zunächst eine kürzere Laufzeit vereinbart wurde und dann nach und nach auf insgesamt 30 Jahre verlängert wird, sind von dieser Regelung jedoch ausgenommen. Auch bei Abschluss des Mietvertrags auf Dauer der Lebenszeit (entweder von Vermieter oder Mieter), § 544 S. 2 BGB, besteht kein Sonderkündigungsrecht.

Was passiert bei Ablauf des Mietvertrags?

Bleibt der Mieter nach Ablauf der vereinbarten Mietdauer in den Räumlichkeiten, kommt es zu einer stillschweigenden Fortsetzung des Mietverhältnisses. Dann verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, § 545 BGB, wenn nicht eine der Parteien innerhalb von zwei Wochen nach Verlängerung widerspricht. Es ist allerdings möglich, bereits bei Vertragsschluss eine solche Fortsetzungsfiktion auszuschließen.


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