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Die Mieterhöhung im Gewerbemietrecht

Was ist beim Gewerbemietrecht bezüglich der Mieterhöhung zu beachten?

Grundsätzlich können im Gewerbemietrecht die Parteien die Miethöhe frei vereinbaren. Haben sich beide Parteien auf einen Mietbetrag geeinigt, dann kann der Vermieter nicht allein durch eine einseitige Erklärung die Mieterhöhung erwirken und dann vom Mieter die Zustimmung verlangen. Gesetzliche Vorrausetzungen zur Erhöhung der Miete gibt es beim Gewerbemietrecht nicht. Nichtsdestotrotz ist eine Mieterhöhung nicht gänzlich ausgeschlossen.

Welche Voraussetzungen müssen vorliegen?

Eine Mieterhöhung ist unter anderem dann möglich, wenn von beiden Parteien in Umwandlung des bestehenden Mietvertrages eine entsprechende Vereinbarung über die Mieterhöhung getroffen wurde. Zudem können beide Parteien einen Erhöhungs- bzw. Änderungsvorbehalt vertraglich vereinbaren, so etwa auch durch Anpassungsklauseln für Index- oder Staffelmiete.

Was ist eine Staffelmiete?

Bei einer Staffelmiete wird festgelegt in welchem Zeitraum sich die Miete, entweder prozentual oder mittels eines Festbetrags, erhöht. Bei Gewerbemieträumen wird häufig eine Staffelmietvereinbarung getroffen, weil die Einschränkungen des § 557a BGB (Kündigungsrecht, Mindestdauer einer Erhöhung von einem Jahr und Ausschluss von den Mieter benachteiligender Vereinbarungen) bei der Staffelmiete bei Gewerbemieträumen gerade nicht gelten.

Was ist eine Umsatzmiete?

Bei der Umsatzmiete ist die Miethöhe an den Umsatz des Unternehmens gekoppelt: Steigt der Umsatz, steigt auch der Mietzins. Sinkt der Umsatz, so wird auch die Miete reduziert. Um das wirtschaftliche Risiko für den Mieter gering zu halten und dem Vermieter eine Sicherheit zu gewährleisten, kann eine Mindestmiete festgelegt werden. Die Umsatzmiete ist bei Apotheken gesetzlich verboten.

Was sind Wertsicherungsklauseln (Preisklauseln)?

Sognannte Wertsicherungsklauseln (auch Preisklauseln genannt) sind in Gewerbemietverträgen üblich und als Teil der Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht überraschend und deshalb in der Regel auch zulässig. Grund für etwaige Klauseln ist die Inflation. Um die Inflation auszugleichen und dafür zu sorgen, dass die Geldforderung – hier die Miete – auch über einen längeren Zeitraum stabil bleibt, kann der Vermieter mithilfe jener Preisklauseln eine entsprechende automatische Anpassung an die Inflation festlegen.

Was ist eine Änderungskündigung?

Der Vermieter kann den bereits bestehenden Mietvertrag auch mittels einer sogenannten Änderungskündigung kündigen. Gleichzeitig mit der Kündigung bietet er dann dem Mieter einen abgeänderten und mit erhöhtem Mietpreis versehenen Vertrag an. Diese Änderungskündigung ist hier, anders als im Wohnraummietrecht, zulässig. Die Voraussetzung hierfür ist jedoch ein unbefristeter Mietvertrag, der auch ordentlich gekündigt werden kann. Bei zeitlich begrenzten Mietverträgen ist diese Änderungskündigung nicht möglich.

Ist die Mieterhöhung wegen Modernisierung zulässig?

Eine Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen ist grundsätzlich möglich, muss allerdings vertraglich vereinbart werden.

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