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Die Verkehrssicherungspflichten im Gewerbemietrecht

Dass Eigentum verpflichtet ist mittlerweile bekannt. Doch wie ist die Rechtslage bei Gewerbeimmobilien, die gemietet oder gepachtet sind? Wer muss hier Sorge dafür tragen, dass im Winter niemand auf Schnee und Eis ausrutscht und auch im Rest des Jahres von dem Grundstück keine Gefahr für andere ausgeht – der Vermieter oder der Mieter bzw. Pächter, der das Gewerbe betreibt?

Was ist eine Verkehrssicherungspflicht?

Die Grundlage der Verkehrssicherungspflicht besteht in der Gefahrenlage, die für Dritte entsteht, wenn sie die Geschäfts- und Gewerberäume betreten und nutzen. Geschäfts- und Gewerbeflächen meint u. a.: Ein- und Ausgangsbereiche, Treppen und Fahrstühle sowie Parkanlangen und sonstige Gemeinschaftsflächen.

Grundlage für die Verkehrssicherungspflicht ist die sogenannte Gefährdungshaftung. Dies bedeutet, dass im Schadensfall zunächst der Eigentümer Schuld trägt. Es ist daher die Aufgabe des Eigentümers sich zu entlasten und zu beweisen, ob und inwiefern der eingetreten Schaden nicht vorhersehbar oder unvermeidbar war.

Wer hat die Verkehrssicherungspflicht bei Gewerbeimmobilien?

Grundsätzlich haben der Eigentümer bzw. der Vermieter dafür Sorge zu tragen, dass z. B. im Winter die Wege zu sichern und ggf. von Schnee und Eis zu befreien sind. Für die Schäden, die entstehen, wenn beispielsweise jemand stürzt und sich dabei verletzt, kann der Vermieter haftbar gemacht werden. Nichtsdestotrotz muss auch Mieter bzw. Pächter, insbesondere während der Geschäftszeiten, darauf achten, dass die Sicherheit anderer stets gewährleistet ist.

Wie kann sich der Eigentümer schützen?

Der Eigentümer kann sich im Rahmen einer Haftpflichtversicherung absichern. Diese Versicherung befreit den Vermieter jedoch nicht automatisch von jeglicher Haftung. So kann die Versicherungsgesellschaft dem Eigentümer die Kosten für einen Schaden dennoch auferlegen. Nämlich dann, wenn dieser nicht nachweisen kann, dass er seine Gewerbeflächen umfangreich überwacht und kontrolliert hat.

Kann der Vermieter die Verkehrssicherungspflicht auf den Mieter übertragen?

Der Eigentümer bzw. Vermieter kann beispielsweise die Streupflicht auf den Mieter bzw. Pächter übertragen. Auch die hierfür entstehenden Kosten übernimmt sodann der Mieter. Gleichzeitig übernimmt der Mieter damit auch die Verantwortung für etwaige Unterlassung. Eine Übertragung der Verkehrssicherungspflicht erfolgt schriftlich, oft zeitgleich mit der Vereinbarung des Mietvertrags über die Immobilie. Trotz dieser Übertragung ist der Eigentümer bzw. Vermieter nicht vollständig von einer möglichen Haftung befreit. Ihm obliegt weiterhin eine sogenannte Überwachungspflicht, wonach er überprüfen muss, ob der Mieter bzw. Pächter der ihm auferlegten Sicherungspflichten auch tatsächlich nachkommt.

Wann wird die Verkehrssicherungspflicht verletzt?

Die Rechtsprechung in Bezug auf verletzte Verkehrssicherungspflichten ist umfangreich und nachfolgende Liste ist nicht abschließend. Eine Verletzung dieser Pflicht wurde so u. a. bejaht bei Treppen ohne beidseitigem Handlauf. Ferner entschied ein Gericht, dass die Streupflicht missachtet wurde, weil der verantwortliche Hausmeister um 7 Uhr morgens noch nicht gestreut hatte. Der Eigentümer hat seine Sorgfaltspflichten außerdem missachtet, wenn bei einer abgehenden Dachlawine jemand zu Schaden kommt oder wenn Kleinkinder in einem Modegeschäft einen Warenständer umkippen und sich dabei verletzten. In Seniorenheimen, Kindergärten und Schulen gelten diesbezüglich besondere Sorgfaltspflichten.

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