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Eigenbedarfskündigung: Wann darf der Vermieter wegen Eigenbedarf kündigen?

Der Vermieter darf nicht ohne weiteres seine Mieter kündigen. Die Kündigung muss vielmehr begründet und diese Begründung auch zulässig sein. Eine Kündigung zwecks Mieterhöhung ist dabei gänzlich ausgeschlossen. Welche Begründungen für die Kündigung zulässig sind, lesen Sie hier.

Eigenbedarfskündigung – Wann ist sie zulässig?

Eine Eigenbedarfskündigung ist regelmäßig nur dann zulässig, wenn der Vermieter „ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare“ Gründe für seinen Eigenbedarf anführen kann. Ein berechtigtes Interesse liegt dann vor, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst (z.B. als Altersruhesitz oder als Zweitwohnung), seine Familienangehörigen oder Mitglieder seines Haushalts benötigt. Als solche Mitglieder des Haushalts sind in der Vergangenheit auch Pflegekinder, Angestellte oder Au-pair von Gerichten anerkannt worden. Dabei kann auch die Nutzung der Wohnung als Büro für die eigene berufliche Tätigkeit (oder gar die des Ehepartners) den Eigenbedarf begründen.

Wer sind berechtigte Angehörige?

Zum Kreis der berechtigten Angehörigen des Vermieters gehören zweifelsfrei seine Lebenspartner, seine Eltern und Großeltern, Kinder und Enkelkinder sowie seine Geschwister und deren Kinder. Auch entfernte Verwandte, zu dem der Vermieter nachweislich eine besonders starke Verbindung hat, können eine Kündigung wegen Eigenbedarf rechtfertigen. Besitzt der Vermieter jedoch mehrere Wohnungen, so ist er vor der Kündigung verpflichtet zu prüfen, ob er nicht auch eine vergleichbare Wohnung für seinen Eigenbedarf nutzen kann oder ob nicht sogar eine „Ersatzwohnung“ für den Mieter zur Verfügung steht.

Wann ist die Kündigung unzulässig?

Bestehen beim Mieter oder einem seiner Familienangehörigen außergewöhnliche Gründe, dann kann es zur Unzulässigkeit der Kündigung kommen und dazu führen, dass das Mietverhältnis befristet oder unbefristet verlängert wird. Allein der Umstand, dass ein Umzug zu teuer oder zu aufwändig wäre, ist als Kündigungsschutz nicht anerkannt. Deutsche Gerichte haben bei folgenden Härtefällen bereits zugunsten des Mieters entschieden: So etwa aus Altersgründen, bei Vorliegen von Prüfungsstress, einer Schwangerschaft oder weil kleine Kinder in dem Haushalt leben, das Mietverhältnis über einen langen Zeitraum (ein Mietverhältnis von über 27 Jahren war hierfür für ein Berliner Gericht noch nicht lange genug) bestand oder wenn dem Mieter nunmehr kein „Ersatzwohnraum“ zur Verfügung steht. Besonders ältere, behinderte oder kranke Menschen haben Schwierigkeiten, neue und ihrer Situation entsprechende Wohnungen zu finden. In diesem Zusammenhang ist es dem Mieter allerdings zuzumuten, dass er auch in eine teurere oder kleinere Wohnung ziehen muss, die auch nicht mehr im selben Stadtteil liegt.

Welche Formalien müssen bei der Eigenbedarfskündigung beachtet werden?

In Bezug auf die Formalien einer Eigenbedarfskündigung sind folgende Punkte dringend zu beachten. So muss eine Eigenbedarfskündigung stets schriftlich erfolgen. Diese muss außerdem den Grund sowie die Person angeben, die die Wohnung fortan nutzen soll. Bei der Kündigung wegen Eigenbedarf gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen, das heißt, je länger das Mietverhältnis besteht, desto länger ist auch die Kündigungsfrist beginnend bei drei Monaten, bis zu sechs Monaten (bei einer Mietdauer von fünf Jahren) und sogar neun Monaten (bei einer Mietdauer von mehr als acht Jahren).

Wurde die Immobilie durch einen neuen Eigentümer erworben, gilt für die Mieter in der Regel eine besondere Sperrfrist, in welcher eine Eigenbedarfskündigung nicht zulässig ist. Diese sind von Bundesland zu Bundesland verschieden. Manche Bundesländer verzichten gar auf diesen Sonderschutz für Mieter.

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