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Heizung, Wasser, Müll - Wissenswertes zum Thema Betriebskosten

Jeder Mieter weiß, dass es mit der Bezahlung der Kaltmiete noch nicht getan ist. „Da kommt doch immer noch was dazu!“. Das was „dazu kommt“, kennen die meisten wohl als Betriebskosten oder Nebenkosten. Die Betriebskosten stellen einen wesentlichen Teil der Gesamtmiete dar. Aber was sind eigentlich Betriebskosten? Welche Kosten zählen dazu? Auf was sollte man als Mieter besonders achten? In diesem Artikel sind einige wichtige Informationen für Sie zusammengefasst.

Was sind Betriebskosten?

Betriebskosten sind Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes […] und des Grundstücks laufend entstehen (§ 1 Betriebskostenverordnung). Es handelt sich also um Kosten, die bei der Nutzung einer Immobilie regelmäßig anfallen und grundsätzlich vom Eigentümer der Immobilie beglichen werden müssen. Die meisten Mietverträge regeln allerdings, dass der Mieter dem Vermieter die Betriebskosten erstatten muss.

Woraus setzten sich die Betriebskosten zusammen?

Die Betriebskosten setzten sich aus Kosten für Heizung, Wasserversorgung, Entwässerung, Aufzug, Straßen- und Hausreinigung, Müllabfuhr, Ungezieferbekämpfung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Versicherung, Hauswart, Gemeinschaftsantenne, Breitbandkabel, Waschräume und sonstige Betriebskosten zusammen.

Unterschieden werden kann in sogenannte warme Betriebskosten und kalte Betriebskosten

Warme Betriebskosten: Kosten für Heizung und Warmwasser

Kalte Betriebskosten: Alle anderen Betriebskosten - z. B. Wasser, Abwasser, Straßenreinigung, Winterdienst, Müllentsorgung, Hauswartdienst, Hausreinigung, Allgemeinstrom, Versicherungen

Wie bezahlt man die Betriebskosten?

Die Bezahlung der Betriebskosten kann auf unterschiedliche Art und Weise erfolgen. Eine Möglichkeit ist, die Zahlung eines/r monatlichen Abschlags/Rate. Der Vermieter ist dann verpflichtet, einmal jährlich eine Betriebskostenabrechnung zu erstellen. Alternativ kann auch die Zahlung einer Betriebskostenpauschale vereinbart werden. Die Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale hat zur Folge hat, dass der Vermieter höhere Betriebskosten im Nachhinein nicht auf den Mieter übertragen kann und der Mieter keinen Anspruch auf Rückzahlung hat.

Auf was sollte man als Mieter besonders achten?

Es sollte darauf geachtet werden, dass die Betriebskosten im Mietvertrag genau angegeben sind. Der Mietvertrag muss entweder eine Aufzählung der einzelnen Kostenpositionen oder einen Verweis auf die Betriebskostenverordnung beinhalten. Darüber hinaus muss ein sogenannter Verteilungsschlüssel enthalten sein. Der Verteilungsschlüssel, auch Berechnungsschlüssel genannt, gibt an, welchen Kostenanteil (berechnet meist nach Wohnfläche oder Personenanzahl) der Mieter trägt. Enthält der Mietvertrag keine Regelungen bzgl. der Betriebskosten, so muss der Mieter die Betriebskosten auch nicht bezahlen.

Ist alles richtig?

Bei der jährlichen Betriebskostenabrechnung sollte der Mieter stets darauf achten, diese auf ihre Richtigkeit zu überprüfen, denn die Betriebskostenabrechnungen sind häufig fehlerhaft. Der Vermieter muss bei der Abrechnung einige gesetzliche Vorgaben beachten. Hält er sich nicht an diese Vorgaben, so handelt es sich nicht um eine ordnungsgemäße Abrechnung und der Vermieter kann keine eventuellen Nachzahlungen vom Mieter verlangen.

Hat der Vermieter sich an die Abrechnungsfrist gehalten?

Bei der Überprüfung der Abrechnung sollte der Mieter vor allem untersuchen, ob sich der Vermieter an die 12-monatige Abrechnungsfrist gehalten, die formellen Vorgaben (Angabe des Adressaten, Abrechnungsobjekts und Abrechnungszeitraums, Verteilungsschlüssels, der Gesamtkosten etc.) beachtet und eine korrekte inhaltliche Berechnung (einzelne Kosten berechnet, abgelesene Verbrauchswerte richtig erfasst, Vergleich der Betriebskosten mit denen des Vorjahres und dem üblichen Niveau eines Betriebskostenspiegels aufgeführt etc.) durchgeführt hat. Bei den genannten Bereichen handelt es sich um die häufigsten Fehlerquellen.

Können die Betriebskosten geändert werden?

Beachtet werden sollte auch, dass Änderungen der Betriebskosten (Betriebskostenerhöhung oder Betriebskostensenkung) möglich sind. Stellt sich bei der Betriebskostenabrechnung heraus, dass die bisherigen Vorauszahlungen wegen einer Preisänderung unpassend sind, so können die Betriebskosten entsprechend angeglichen werden. Wird eine Betriebskostenpauschale gezahlt, ist eine Erhöhung der Betriebskosten nur möglich, wenn eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag getroffen wurde.

Lesen Sie zu diesem Thema auch: FAQ Mietvertrag - Frage 6.

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