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Miete auf Zeit: Der befristete Mietvertrag – 10 Dinge, die Sie wissen sollten

1. Was ist ein Zeitmietvertrag?

Ein Zeitmietvertrag, auch befristeter Mietvertrag oder qualifizierter Zeitmietvertrag genannt, enthält bei Abschluss schon das Vertrags- und Mietende. Eine Maximallaufzeit gibt es nicht. Sowohl Mieter als auch Vermieter sind an die vereinbarte Laufzeit gebunden und beide können den Vertrag nicht vorzeitig kündigen.

2. Welche Formalien müssen bei einem Zeitmietvertrag eingehalten werden?

Zeitmietverträge müssen zwingend schriftlich vereinbart werden. Jegliche über den schriftlichen Vertrag hinausgehende mündliche Absprache zwischen Mieter und Vermieter ist nicht bindend. Die Gründe für die Befristung müssen ebenfalls in dem Vertrag festgehalten werden. Wird ein befristeter Vertrag lediglich mündlich abgeschlossen oder fehlt der Befristungsgrund, dann wird er nicht unwirksam, sondern gilt automatisch als unbefristeter Vertrag.

3. Welche Befristungsgründe sind zulässig?

Bereits bei Vertragsabschluss muss der befristete Mietvertrag einen Befristungsgrund enthalten. Diese werden in § 575 BGB aufgezählt. Nur wenn dieser Grund auch noch nach Ablauf der Vertragsdauer vorliegt, kann dem Mieter auch erst gekündigt werden. Als Befristungsgründe sind sowohl Umbau- und Abrissarbeiten sowie der Eigenbedarf des Vermieters, auch zur Nutzung als Dienstwohnung, zulässig. Die Eigennutzung kann sowohl von dem Eigentümer selbst, als auch für seine Angehörigen geltend gemacht werden. Zulässig sind hierbei neben der Wohnungsnutzung auch die Nutzung der Mietsache als Zweit- oder Dienstwohnung.

4. Welche Befristungsgründe sind nicht zulässig?

Allein die unter 3. Genannten Gründe sind zulässig. Diese müssen deutlich formuliert und sein und dürfen nicht pauschalisiert werden. Die Befristung wegen eines geplanten Verkaufs ist zudem absolut unzulässig.


5. Was passiert bei unzulässigen Befristungsgründen?

Ein unzulässiger Befristungsgrund führt zur Unwirksamkeit der Befristung. Damit läuft der Vertrag als „normaler Mietvertrag“ auf unbestimmte Zeit weiter und kann lediglich nach den gesetzlichen Kündigungsfristen und –gründen von Mieter oder Vermieter gekündigt werden.

6. Kann der Befristungsgrund während der Vertragslaufzeit geändert werden?

Der vom Vermieter angegebene Grund ist nicht mehr abänderbar. Lediglich eine Modifizierung hinsichtlich der Begründung ist zulässig. Macht der Vermieter bei Vertragsabschluss beispielsweise Eigenbedarf geltend, so macht es letztlich keinen Unterschied, ob nun der Sohn des Vermieters oder seine Schwester nach Ablauf der Vertragslaufzeit die Mietsache nutzen wollen. Der Befristungsgrund Eigenbedarf liegt somit immer noch vor.

7. Was passiert bei Ablauf des Vertrages?

Vier Monate vor Fristablauf kann der Mieter von seinem Vermieter Auskunft über den Stand der Befristungsgründe verlangen. Der Mieter muss binnen eines Monats darauf antworten und mitteilen, inwieweit die Befristungsgründe noch Bestand haben. Antwortet der Vermieter hierauf verspätet, kann der Mieter eine Verlängerung des Vertrages verlangen.

Nach Ablauf der Frist und bei Bestand des Befristungsgrundes muss der Mieter gehen. Er hat keinen Verlängerungsanspruch, keinen Kündigungsschutz und kann einen Aufschub auch nicht auf etwaige soziale Gründe stützen.

8. Was passiert, wenn ein Befristungsgrund verspätet oder gar nicht eintritt?

Für den Fall, dass ein Befristungsgrund verspätet eintritt, z. B. wenn eine Sanierung erst nach Jahren durchgeführt wird oder sich die Eigennutzung verzögert, kann der Mieter eine entsprechende Verlängerung auf unbestimmte Zeit vom Vermieter verlangen.

9. Unter welchen Voraussetzungen ist eine vorzeitige Kündigung möglich?

Vor Ablauf der vereinbarten Frist kann üblicherweise weder der Mieter noch der Vermieter den Vertrag kündigen. Eine Kündigung des Mieters ist z. B. auch nur dann möglich, wenn der Vermieter dem Nachmieter freiwillig zustimmt.

10. Wie kann ein Zeitmietvertrag vorzeitig beendet werden?

Grundsätzlich sind beide Parteien an die im Vertrag vereinbarte Laufzeit gebunden. Eine vorzeitige Beendigung des Vertrages ist nur möglich, wenn ein Grund für eine fristlose Kündigung vorliegt, z. B. wenn die Miete mindestens zweimal hintereinander nicht oder nur teilweise bezahlt wurde.

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