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Mieterhöhung: Was darf der Vermieter?

Die schlechte Nachricht zuerst: Ihr Vermieter kann die Miete erhöhen. Doch jetzt die gute: Das darf er nicht willkürlich und nur um einen bestimmten Betrag unter Beachtung von Formalitäten. Wir klären Sie auf.

Geht das ohne meine Zustimmung?

Grundsätzlich gilt, dass eine einseitige Mieterhöhung unwirksam ist. Ohne Ihre Zustimmung ist eine Mieterhöhung also gar nicht möglich. An Ihre Zustimmung kann Ihr Vermieter über zwei Wege gelangen: Entweder Sie stimmen freiwillig zu oder Ihr Vermieter kann versuchen, Sie gerichtlich dazu zu zwingen. Bei freiwilliger Zustimmung gilt die Erhöhung in jedem Fall, auch wenn sich später herausstellt, dass der Vermieter die Erhöhung gar nicht verlangen durfte. Wenn Sie ihm die Zustimmung verweigern, darf er Zustimmungsklage erheben. Verlieren Sie diesen Prozess und werden von einem Gericht auf Zustimmung verurteilt, dann müssen Sie nicht nur die Mieterhöhung hinnehmen, sondern darüber hinaus auch die Prozesskosten tragen. Eine teilweise Zustimmung ist jedoch auch möglich.

Wie erfährt man von der Mieterhöhung?

Doch zunächst muss das Mieterhöhungsschreiben des Vermieters in schriftlicher Form vorliegen und eine Begründung beinhalten. Dieses Schreiben muss zunächst an alle im Vertrag aufgeführten Mieter adressiert sein und darf auch nur vom Vermieter selbst und nicht etwa von Erben oder etwaigen neuen Eigentümern stammen: Neue Eigentümer müssen nachweisen, dass sie bereits im Grundbuch eingetragen sind; Erben müssen im Besitz eines Erbscheins sein. Mündliche oder gar telefonische Mietanhebungen sind grundsätzlich unwirksam.

Wie hoch darf der Vermieter gehen?

Wirksam ist die von Ihrem Vermieter begehrte Mieterhöhung nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Dies ist die durchschnittliche Miete von Immobilien mit vergleichbarer Größe, Lage und Beschaffenheit über den Zeitraum der letzten vier Jahre. Aus der Begründung muss genau hervorgehen, warum der Vermieter eine Erhöhung der Miete für ortsüblich hält. So kann er beispielsweise ein Gutachten eines Sachverständigen beifügen oder sich auf drei Vergleichsimmobilien berufen. Eine Begründung kann auch mit dem örtlichen oder dem qualifizierten Mietspiegel, sowie durch Bezug auf die Mietdatenbank erfolgen. Liegt ein qualifizierter Mietspiegel für den Ort vor, so ist der Vermieter verpflichtet, auf diese Daten hinzuweisen.

Welche Fristen gibt es?

Im Zusammenhang mit der Mieterhöhung gibt es auch Fristen zu wahren, sowohl für den Vermieter, der eine Erhöhung begehrt, als auch für den Mieter, der sich hiergegen eventuell wehren möchte. Für die Einhaltung der Jahressperrfrist gilt, dass nach dem Einzug in den Mietraum oder nach Wirksamwerden der letzten Mieterhöhung 12 Monate liegen müssen. Auch die sogenannte Kappungsgrenze darf nicht überschritten werden. Hiernach darf binnen drei Jahren die Miete um höchstens 20 Prozent ansteigen.

Als Vermieter sind Sie also dann zur Zustimmung verpflichtet, wenn das Schreiben Ihres Vermieters zunächst formgerecht ist. Darüber hinaus die genannten Fristen sowie die Kappungsgrenze eingehalten wurden, das Schreiben begründet ist und seine Forderungen auch nicht über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Sie haben Zweifel?

Haben Sie dennoch Zweifel, dann steht Ihnen als Mieter eine Überlegungsfrist zu: Sie haben bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Erhalt des Mieterhöhungsschreibens Zeit, die Entscheidung zu treffen, ob Sie der Erhöhung zustimmen oder nicht. Reagiert der Mieter nicht, dann kann der Vermieter bis zum Ablauf der Klagefrist, das heißt, im fünften Monat nach Verlangen der Mieterhöhung, Klage auf Zustimmung erheben.

Gibt es einen vertraglichen Ausschluss?

Eine Mieterhöhung kann aber auch aus vertraglichen Gründen ausgeschlossen sein. Dies ist bei sogenannten Zeitmietverträgen der Fall, wenn Sie und Ihr Vermieter eine Erhöhung vertraglich ausgeschlossen haben. Ausgeschlossen ist eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ebenso bei sogenannten Index- und Staffelmietverträgen. Dies allerdings nur für den Zeitraum, für welchen Staffeln festgelegt worden sind. Lesen Sie hier mehr zum Thema Index- und Staffelmietverträge.

Bitte beachten Sie, dass die oben gemachten Angaben sich auf frei finanzierten Wohnraum beziehen und deshalb nicht auf Sozialwohnungen oder andere öffentlich geförderte Immobilien, sowie gewerblich genutzte Flächen übertragbar sind.

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