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Nebenkosten - Gewerbemietrecht

Wie auch im Wohnraummietrecht, ist im Gewerbemietrecht der Vermieter von Gewerberäumen verpflichtet, die vereinbarten Vorauszahlungen auf die Nebenkosten abzurechnen und dem Mieter eine Nebenkostenabrechnung auszuhändigen. Dies gilt natürlich nicht, wenn im Mietvertrag statt einer Nebenkostenvorauszahlung eine Pauschale vereinbart ist.

Was ist die Grundlage für die Nebenkostenabrechnung?

Vorrausetzung für die Umlagefähigkeit der Nebenkosten ist eine Regelung über diese im Mietvertrag. Alle Nebenkosten sollten hier im Detail aufgelistet werden. Ein Verweis auf die Betriebskostenvereinbarung ist jedoch auch möglich. Damit kann der Vermieter die in § 2 Ziffer 1 – 17 BetrKV genannten Betriebskosten seinem Mieter in Rechnung stellen.

Wie müssen zusätzliche Nebenkosten geregelt werden?

Die in der BetrKV genannten Nebenkosten beziehen sich lediglich auf die Wohnraummiete, weshalb bei Gewerberäume regelmäßig zusätzliche Nebenkosten anfallen können. Diese sind dann gerade nicht in der BetrKV aufgelistet. Will der Vermieter eine Vereinbarung, die über die in der BetrKV geregelten Nebenkosten hinausgeht, so reicht ein Verweis auf die BetrKV allein nicht aus. Vielmehr müssen alle sonstigen Betriebskosten, im Sinne des § 2 Ziffer 17 BetrKV detailliert aufgeführt werden.

Was muss bei sonstigen Nebenkosten beachtet werden?

Die Beschreibung der sonstigen Nebenkosten muss sowohl bestimmt als auch transparent sein, sodass die Posten für den Mieter nachvollziehbar und die Kosten stets erkennbar sind. Allein der Verweis auf § 2 Ziffer 17 BetrKV bzw. die Formulierung, dass der Mieter „sämtliche“ oder „alle anfallenden Betriebskosten“ zu tragen hat, genügt dieser Anforderung nicht.

Welche Fristen sind bei der Nebenkostenabrechnung zu beachten?

In Anlehnung an die gesetzliche Regelung im Wohnraummietrecht hat sich in der Rechtsprechung eine Frist von 12 Monaten etabliert, sodass der Vermieter verpflichtet ist, die Nebenkostenabrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Ablauf der vertraglich vereinbarten Abrechnungsperiode zu erstellen. Allerdings sind diese 12 Monate keine Ausschlussfrist. Das bedeutet, dass der Vermieter auch nach Ablauf der Jahresfrist noch eine Nebenkostenabrechnung erstellen oder auch Nachforderungen gegenüber dem Mieter erheben kann.

Was gibt es bei Nachzahlungsforderungen zu beachten?

Grundsätzlich gilt, dass nur ordnungsgemäß gestellte Nebenkostenabrechnungen auch Nachzahlungsforderungen begründen. Liegen formelle Mängel bei der Nebenkostenabrechnung vor, so kann der Mieter die laufenden Vorauszahlungen verweigern. Bei materiellen, d. h. inhaltlichen Fehlern bei der Abrechnung kommt es der Rechtsprechung auf die Schwere an. Lässt sich der Fehler leicht korrigieren (z. B. bei einem Zahlendreher) so bleibt der Mieter seinem Vermieter zur Nachzahlung verpflichtet. Nur bei gravierenden Fehlern hat der Mieter einen Anspruch auf Neuberechnung.

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