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Sonstige Betriebskosten – Was ist zulässig und was nicht?

Als Betriebskosten bezeichnet man allgemein all jene Kosten, die dem Eigentümer eines Grundstücks oder einer Immobilie, selbst wenn diese vermietet wird, regelmäßig anfallen. Im Mietvertrag wird deshalb oft vereinbart, dass der oder die Mieter jene Betriebskosten dem Eigentümer zu erstatten haben. Neben den üblichen Nebenkosten, können aber auch sogenannte „sonstige Betriebskosten“ auf den Mieter umgelegt werden. Dabei darf der Vermieter diese nicht als Auffangkategorie für alle möglichen Kostenarten missbrauchen. Nur solche Kosten, die gerichtlich bereits als solche anerkannt worden sind, sind auch zulässig. In der Nebenkostenabrechnung muss der Vermieter deutlich darstellen, welche Kosten unter sonstige Betriebskosten abgerechnet werden.

Wichtig für alle Arten von Betriebskosten ist deshalb immer, dass es sich hierbei um laufende Kosten handelt, wobei auch längere Zeiträume (zum Beispiel eine jährlich anfallende Überprüfung der Abflussrohre) möglich sein können. Die sonstigen Betriebskosten müssen darüber hinaus als solche explizit aufgeführt werden. Nicht als besondere Betriebskosten anerkannt waren bislang folgende Fälle:

Eine einmalig anfallende Ungezieferbekämpfung darf nicht als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden, wobei die Umlage der Kosten für eine regelmäßig durchgeführte Überprüfung zulässig sein kann, wenn aufgrund der örtlichen Gegebenheiten eine solche Überprüfung geboten ist. Dasselbe gilt auch dann, wenn der Vermieter Bauschutt abtransportieren oder den Garten neu anlegen lässt. Auch die Verwaltungskosten (der vom Vermieter geleisteten Verwaltungsarbeit, dabei insbesondere die gesetzliche und freiwillige Prüfung des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung) dürfen nicht als besondere Betriebskosten deklariert und auf die Mieter umgelegt werden.

In der Vergangenheit hat eine unzureichende Aufführung der Betriebskosten immer wieder zu gerichtlichen Verhandlungen geführt. Bei den sonstigen Betriebskosten haben Amts- und Landgerichte landesweit bislang folgende Posten anerkannt:

Betriebs- und Reinigungskosten für die Abwasserreinigungsanlagen, die Spülung einer Fußbodenheizung sowie Kosten einer Dachrinnenheizung, wenn diese notwendig ist, um Personenschäden durch herunterfallende Eiszapfen abzuwenden. Hinzu kommen verschiedene Wartungskosten für installierte Haustechnik wie beispielsweise Alarmanlagen, Blitzableiter sowie jegliche brandschutztechnische Einrichtungen, wie Brandmelde- und Sprinkleranlagen, aber auch Feuerlöscher, Gasgeräte und Notstromaggregate. Hinzu kommen die Kosten für die Beleuchtung des Heizungsraumes sowie regelmäßige Reinigungskosten für Abfallbehälter, Lichtschächte und Dachrinnen, wenn ein Baumbestand eine regelmäßige Reinigung notwendig macht, aber nicht dann, wenn es sich lediglich um eine einmalige Verschmutzung handelt. Hinzu kommen Aufwendungen für einen Bereitschaftsdienst, wenn dieser erforderlich ist. Ebenfalls als sonstige Betriebskosten anerkannt wurden Kosten für sicherheitstechnische Einrichtungen, wie Aufwendungen für einen Pförtner oder eine Videoüberwachungsanlage, wenn diese datenschutzrechtlich zulässig ist und eine konkrete Notwendigkeit an solchen Sicherheitsmaßnahmen besteht. Ferner können auch die Betriebskosten für ein Schwimmbad oder eine Saunaanlage auf die Mieter umgelegt werden, wenn diese für die jeweiligen Einrichtungen nutzungsberechtigt sind.

Nichtsdestotrotz bleibt es nach wie vor den Gerichten vorbehalten im Einzelfall zu entscheiden und deshalb können zunächst ähnlich scheinende Fälle letztlich uneinheitlich bewertet werden.

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