Konto anlegen
Anmelden
zeige/verstecke Menü

Streichen, Tapezieren, Renovieren - Schönheitsreparaturen in Wohnräumen

Wenn Mieter ausziehen, kommt es nicht selten zum Streit mit dem Vermieter. Die Streitursache ist häufig die Renovierung der Wohnung. Der Vermieter beharrt auf die Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag. Doch diese Klauseln sind häufig ungültig. In diesem Artikel finden Sie einige wichtige Informationen rund um das Thema Schönheitsreparatur.

Was versteht man unter Schönheitsreparatur?

Zu Schönheitsreparaturen zählt man alles, was in der Wohnung bei normaler Nutzung nach einer bestimmten Zeit Verschleiß – bzw. Gebrauchserscheinungen aufweist. Darunter versteht man beispielsweise das Streichen und Tapezieren von Wänden und Decken, das Streichen der Heizkörper, Heizungsrohre, der Türen innerhalb der Wohnung, der Fensterrahmen und der Eingangstür von innen. Die Reparaturen sollten unter Verwendung einfacher Mittel wie Wandfarbe, Tapete und Gips durchführbar sein. Das Abschleifen und Versiegeln von Parkettböden gilt deshalb nicht als Schönheitsreparatur.

Wer muss nach dem Gesetz die Schönheitsreparatur übernehmen?

Das Gesetz sieht grundsätzlich vor, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen durchführen muss (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB). Daraus folgt, dass jegliche Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch einen vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache herrühren, nicht vom Mieter zu vertreten sind. Allerdings können die Parteien die gesetzlichen Regelungen durch individuelle Gestaltung des Mietvertrags teilweise außer Kraft setzen. Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter anstelle des Vermieters für die Schönheitsreparaturen zuständig ist. Dies ist regelmäßig Bestandteil von Mietverträgen und nicht verhandelbar. Daher spricht man auch von einer allgemeinen Geschäftsbedingung. Diese müssen um zulässig zu sein besondere rechtliche Grenzen einhalten.

Welche Schönheitsreparaturklauseln sind wirksam bzw. unwirksam?

Klauseln, die festlegen, dass der Mieter bestimmte Renovierungsarbeiten in jedem Fall nach drei, fünf bzw. sieben Jahre vornehmen muss, sind nicht wirksam, wenn sie im Mietvertrag als starre Fristen formuliert sind. Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn Formulierungen wie „Renovierungsarbeiten muss der Mieter auf eigene Kosten mindestens alle fünf Jahre oder spätestens nach fünf Jahren durchführen“ verwendet werden. Eine derartige Klausel verpflichtet den Mieter dazu, Reparaturarbeiten vorzunehmen ohne den tatsächlichen Zustand der Wohnräume zu berücksichtigen. Bei den Klauseln sollte immer auf den konkreten Wortlaut geachtet werden. Nutzt der Vermieter nämlich Formulierungen, die nur eine Empfehlung darstellen, z. B. „In der Regel sollte der Mieter eine Schönheitsreparatur alle fünf Jahre durchführen“, so ist die Klausel gültig, da sie dem Mieter die Möglichkeit einräumt, die Renovierungsbedürftigkeit der Wohnräume selbst einzuschätzen.

Die Frist hinsichtlich der Schönheitsreparatur beginnt, sobald der Mieter eingezogen ist bzw. dann, wenn die letzte Mieterrenovierung stattgefunden hat. Zieht der Mieter vor Ablauf dieser Frist aus, muss er die Wohnräume grundsätzlich nicht renovieren. Eine Ausnahme zu dieser Regelung gilt aber dann, wenn im Mietvertrag eine gültige Abgeltungsklausel vereinbart wurde. In dieser Klausel kann bestimmt werden, dass der Mieter bei seinem Auszug die Renovierungskosten zu einem bestimmten Teil mittragen muss, obwohl die Frist noch nicht abgelaufen ist. Diese Klausel ist zulässig, wenn sie keine starren Fristen enthält und verständlich und nachvollziehbar formuliert ist. Enthält die Abgeltungsklausel allerdings konkrete Vorgaben zur Berechnung der anteiligen Renovierungskosten z. B.: „Berechnungsgrundlage ist der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter ausgewählten Malerfachgeschäftes“, so ist diese Klausel unwirksam. Die Klausel stellt eine Benachteiligung des Mieters dar, da alternative Angebote des Mieters, welche unter Umständen kostengünstiger wären, von vornherein ausgeschlossen werden.

Auch Fachhandwerksklauseln, welche den Mieter dazu verpflichten, die Schönheitsreparaturen von einem Handwerker durchführen zu lassen, sind ungültig. Diese nehmen dem Mieter die Möglichkeit, die Reparaturen eigenhändig und ohne großen finanziellen Aufwand durchzuführen. Lediglich Qualität von mittlerer Art und Güte kann erwartet werden.

Was passiert, wenn die Schönheitsreparaturklausel ungültig ist?

Enthält der Mietvertrag eine ungültige Klausel, so entfällt diese. Die gesetzliche Regelung tritt wieder in Kraft und die Renovierungspflicht fällt auf den Vermieter zurück.

Setzen Sie sich im Zweifel also am besten mit einem lokalen Mieterschutzbund oder einem Fachanwalt für Mietrecht in Verbindung. Grundsätzlich ist die Materie Schönheitsreparaturen und Mietrecht sehr dynamisch und der BGH stellt regelmäßig neue Grundsätze zur Zulässigkeit bestimmter Klauseln auf. Kompliziert wird die Thematik vor allem auch deswegen, weil die Amts- und Landesgerichte nicht selten von Bundesland zu Bundesland verschiedene Ansprüche stellen. Was in Berlin als normaler Verschleiß/Gebrauch gilt, kann in München schon wieder ganz anderes bewertet werden. Zudem gilt wie immer: Jeder Fall ist ein Einzelfall und wird als solcher auch betrachtet.

Das könnte Sie auch interessieren:
Mietrecht
Heizung, Wasser, Müll - Wissenswertes zum Thema Betriebskosten
Mieterhöhung: Was darf der Vermieter?
Sonstige Betriebskosten – Was ist zulässig und was nicht?
Eigenbedarfskündigung: Wann darf der Vermieter wegen Eigenbedarf kündigen?